Beskattningsvärde på fastighet vid fastighetsbeskattningen

Det fastställs ett beskattningsvärde på fastighet för fastighetsbeskattningen. Fastighetens beskattningsvärde fastställs enligt bestämmelserna i kapitel 5 i lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (1142/2005). Närmare bestämmelser om grunderna för återanskaffningsvärdet av byggnader finns i finansministeriets förordning. De mera ingående grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet av byggnadsmark fastställs årligen av Skatteförvaltningen.

Beskattningsvärdet på en fastighet fastställs fortfarande i regel på schablonmässiga grunder. Beskattningsvärdet fastställs separat för marken (tomten) och byggnaderna. Beskattningsvärdet på fastigheten fås genom att värdena på tomten och byggnaderna räknas ihop. Om det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar är högre än det sammanlagda gängse värdet av dessa delar, anses dock högst det gängse värdet, m.a.o. det sannolika överlåtelsepriset, som värdet av fastighetens fastighetsskattepliktiga delar. Vid jämförelse till det gängse värdet inberäknas inte fastighetens sådana delar som är befriade från fastighetsskatten, såsom t.ex. jordbruksmark och skog. På grund av de schablonmässiga värderingsbestämmelserna är beskattningsvärdet på fastighet vanligen lägre än det gängse värdet. De nedannämnda principerna för värderingen av byggnadsmark tillämpas också på byggnadsmark på en gårdsbruksenhet och värderingsprinciperna för byggnader på andra byggnader på gårdsbruksenheten förutom på produktionsbyggnaderna.  

Markens värde

Vid bestämmandet av beskattningsvärdet för mark ska enligt värderingslagen beaktas fastighetens läge, användningsändamål, byggrätt, trafikförbindelser, lämplighet för byggande och hur långt de kommunaltekniska arbetena framskridit samt den skäliga prisnivån som har konstaterats på basis av de priser som har betalats på orten. Om det inte har bestämts annat, fastställs det gängse värde som markens värde.

Byggnadsmarkens värde

Enligt värderingslagen fastställer Skatteförvaltningen årligen för varje kommun närmare de grunder enligt vilka beskattningsvärdet för byggnadsmark ska räknas ut. Enligt Skatteförvaltningens beslut (1361/2011) används de kommunvisa tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna vid beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark.

Vid utarbetandet av tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna har som grund varit bestämmelserna i värderingslagen om de omständigheter som påverkar markens värde. Tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna är kommunspecifika. Kommunerna har vidareindelats i mindre enheter, dvs. prisområden. Det viktiga för områdesindelningen har varit förutom avståndet från centrumet (läge), trafikförbindelserna och planuppgifterna (användningsändamål och byggrätt) även den skäliga prisnivån som konstaterats på basis av fastighetsaffärerna. Värdena i anvisningarna utgör genomsnittliga gängse värden för byggnadsmark och de baserar sig i regel på faktiska köpeskillingar. Områdena med lika pris bildar ett prisområde.   

Kartvärdet (områdespriset) anger tomtens värde antingen per våningskvadratmeter eller per tomtkvadratmeter enligt den planlagda användningen på ett visst område. De gängse värdena per område har givits bl.a. för tomterna för småhus, flervåningshus, affärs- och byråbyggnader samt industribyggnader. På glesbygden tillämpar man vid värderingen av byggnadsmark de kommunvisa grundpriserna per kvadratmeter. I värderingsgrunderna har man dessutom redogjort separat för de grundpriser för byggnadsplatserna i kommunen, som är högre än priserna på andra byggnadsplatser, liksom till exempel semester- och strandbyggnadsplatser. De existerande tomtpriskartorna och värderingsanvisningarna togs i bruk första gången vid beskattningen för 1994. Därefter har de granskats årligen. Den eventuella prisuppgången överförs dock inte direkt till beskattningsvärdena, fast beskattningsvärdenivån har fastställts till 73,5 procent av den gängse prisnivån som värderingsanvisningarna och tomtpriskartorna utvisar (normgivande värde). I praktiken stiger beskattningsvärden så småningom inom ramen för den övergångsperiod som ingår i Skatteförvaltningens beslut.

Enligt Skatteförvaltningens beslut om grunderna för beräkningen av beskattningsvärdet för byggnadsmark förhöjs 2011 års beskattningsvärde för alla de tomter som inte ännu nått upp till det normgivande värdet. Höjningen beror på förhållandet mellan beskattningsvärdet och det normgivande värdet. Om 2010 års beskattningsvärde är minst 80 procent av det normgivande värdet, höjs det med 20 procent vid beräkningen av 2011 års beskattningsvärde. Beskattningsvärdet får dock höjas högst till det normgivande värdet. Om 2010 års beskattningsvärde är under 80 procent av det normgivande värdet, är förhöjningen 30 procent, dock högst till det normgivande värdet.

Beskattningsvärdet av byggplatsen för en produktionsbyggnad inom gårdsbruksenheter

Värdet av byggplatsen för en produktionsbyggnad inom jord- och skogbruket bestäms att det värde som med stöd av värderingslagen 20 § har fastställts för jordbruksmark av motsvarande storlek multipliceras med fyra. En byggplats omfattar marken under byggnaden samt gårdsplanen i dess omedelbara närhet.

Annan gårdsbruksmark

Annan gårdsbruksmark anses inte har något värde. Till annan gårdsbruksmark hänförs sådana områden som inte regelbundet ger jordbruks- eller skogsbruksavkastning. Sådana områden är exempelvis impediment som hänför sig till jord- och skogsbruket och breda kraftlinjegator.

Beskattningsvärdet av vissa förmåner

Som värdet av stenbrott samt grus-, ler- och torvtäkt eller annan motsvarande förmån som utnyttjas för annat än jord- eller skogsbrukets egets behov anses det kapitalvärde som förmånen beräknas ha vid utgången av skatteåret med hänsyn till nettoinkomsten därav, den tid förmånen sannolikt kan utnyttjas och en räntesats om åtta procent.

Byggnadens värde

Beskattningsvärdet på en byggnad fastställs utgående från anskaffningsvärdet och åldersavdragen på detta. Grunderna för byggnadernas återanskaffningsvärde fastställs av Finansministeriet.

Med återanskaffningsvärdet av en byggnad avses de sannolika byggnadskostnaderna vid värderingstidpunkten för ett motsvarande nybygge. Vid värderingen av byggnader noteras inte regionala skillnader i byggnadskostnaderna, utan byggnaderna värderas enligt samma grunder i hela landet. I finansministeriets förordning om återanskaffningsvärdet av byggnader är grunden för återanskaffningsvärdet 70 procent av de genomsnittliga byggnadskostnaderna. Varken försäljningspriset på en byggnad eller de verkliga byggnadskostnaderna har alltså i regel någon betydelse då återanskaffningsvärdet fastställs.

Finansministeriets förordning om grunder för återanskaffningsvärdet av byggnader ges varje år. I förordningen definieras egna värderingsanvisningar för olika byggnadstyper och återanskaffningsvärdet räknas enligt anvisningarna utgående från byggnadens storlek och kvalitets- och utrustningsstandard. Återanskaffningsvärdet av en byggnad fås genom att byggnadens areal eller volym multipliceras med grundvärdet av areal eller volym justerat enligt byggnadens utrustningsstandard. Värdena per enhet i finansministeriets beslut justeras årligen att motsvara ändringarna i byggnadskostnadsindex. I förmögenhetsbeskattningen för år 2011 tillämpas finansministeriets förordning 1159/2011 (www.finlex.fi). Byggnadens beskattningsvärde fås då de årliga åldersavdragen görs från dess återanskaffningsvärde.

Åldersavdrag

Om åldersavdrag stadgas i värderingslagen. Det existerande systemet med åldersavdrag utgår från en jämn värdeminskning av byggnadens värde under den ekonomiska användningstiden. Beskattningsvärdet ger därför inte nödvändigtvis någon bild av byggnadens verkliga värde.
Åldersavdrag beräknas från och med det år under vilket byggnaden blivit färdig. Såsom värdet på en i bruk varande byggnad betraktas likväl alltid minst 20 procent av återanskaffningsvärdet. Åldersavdrag kan då uppgå till högst 80 procent av återanskaffningsvärdet.

Verkningarna av ombyggnad och betydande underhållsarbeten på en byggnads värde bedöms skilt för varje fall. Om en byggnads ekonomiska användningstid förlängs genom ombyggnad, minskas åldersavdraget i motsvarande grad. Detta görs i praktiken genom s.k. föryngring av byggnaden, vilket betyder att man bestämmer åldersavdragens beräkningsår på nytt så att de motsvarar den förlängning av användningstiden som beror på ombyggnad.

Beskattningsvärdet för en produktionsbyggnad inom gårdsbruksenheter

Med avvikelse från vad som föreskrivs ovan, anses som beskattningsvärdet för en produktionsbyggnad som hör till jord- och skogsbruket den del av anskaffningsutgiften för byggnaden eller konstruktionen som vid skatteårets utgång inte har avskrivits vid inkomstbeskattningen.